摘要：此次《土地增值税清算管理规程》属于大改，影响深远，相关企业必须早日行动，找出应对方案。
2024年4月3日，国家税务总局广东省税务局发布《关于公开征求<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程(征求意见稿)>意见的通知》(以下简称征求意见稿),拟修订《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号,以下简称为5号公告)，为了帮助纳税人更好的理解征求意见稿，牛鲁鹏老师对意见稿中变化的条款进行了分析、点评。
第二条 本规程适用于房地产开发项目及房地产开发企业直接转让国有土地使用权的土地增值税清算工作。
【点评】
征求意见稿第二条明确了适用范围：(1)房地产开发项目;(2)房地产企业转让国有土地。也许有对土增税不太熟悉读者会问，那转让集体建设用或者工业厂房该如何计征土增税呢?
笔者曾经在深圳某新三板房地产财税咨询公司任职，服务了大量的大湾区企业，所以对广东也比较了解：
1.近年来，广东省作为GDP第一大省，吸引了大量外来人口，城镇化率不断提高，大量农村建设用地开发为房地产项目，但需要说明的是，未经国家征用的集体土地转让不纳入土地增值税的征税范围，因此也不征收土地增值税。
2.广东历来轻工业发达、工厂众多，前些年房地产业高速发展时，时常出现开发商收购厂区，然后将土地变性后开发房地产的情形。当工厂主转让厂区时，应按照转让旧房的方式计征土地增值税。
第五条 税务机关应当加强与财政、发改、住建、自然资源等部门的信息交换协作，充分利用第三方信息，强化土地增值税清算管理。
【点评】
与5号公告相比：
1.征求意见稿中删除了“同级”二字，即信息交换比对不再局限于同级部门，例如，区县级税务机关在土增税清算时，发现存在省级财政返还，可以与省级政府或财政厅相互协作，核实返还的原因与用途，以确定是作为专项资金还是冲减成本。
2.删除了：“税务机关可聘请税务师事务所、会计师事务所、律师事务所、工程造价等涉税服务机构及相关专业人员参与土地增值税清算审核”;
3.增加了：“在清算审核过程中，税务机关可聘请工程造价等专业机构及相关专业人员提供工程造价咨询、鉴定服务。”一增一减间，可以看出税务机关对土地增值税清算的重视程度，未来广东省各级税务机关通过政府购买服务的方式进行土增税审核的业务可能会大幅减少。
第七条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
(一)已竣工验收(备案)的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例(以下简称“销售比例”)在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
(二)清算单位已取得的最后一份销售(预售)许可证或销售(现售)备案证满三年仍未销售完毕的;
(三)进入法定破产清算程序但未办理土地增值税清算手续的;
(四)主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失的。
上述第七条第(一)项中“该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”是指已转让的房地产建筑面积与出租或自用的可售建筑面积合计占房地产开发项目总可售建筑面积的比例在85%以上;第(二)项中“销售(现售)备案证满三年仍未销售完毕的”，包括不需办理销售(现售)备案手续但办理新建商品房首次登记满三年仍未销售完毕的。
【点评】
近年来，由于经济形势不断下滑，房地产爆雷的风险向整个行业蔓延，破产清算的地产企业越来越多，征求意见稿与时俱进，在通知清算的范围中增加了“(三)进入法定破产清算程序但未办理土地增值税清算手续的”情形，以保证没有漏网之鱼，应清尽清。
本次第七条增加了第二款内容，对“85%”和“满三年”进行了释疑，可以减少企业曲解政策的风险。
【点评】
征求意见稿删除了5号公告中的“第二章集中清算 分段审核”内容，相关内容属于税务机关内部的业务流程与工作分工，完全可以通过内部文件进行协调安排。
第十条 纳税人应在取得国有土地使用权并获得首张房地产开发项目施工许可证之日起30日内办理项目报告，取得土地增值税项目编码。纳税人后续取得有关部门立项、规划、施工、销(预)售、竣工等审批备案资料，应在次月15日前更新项目报告。
项目报告应与本规程第十六条规定的清算单位相匹配，一个项目编码对应一个清算单位。因立项变更、规划调整等原因需要对原项目进行拆分合并的，纳税人应自发生变化之日起30日内提交有关资料，申请项目拆分或合并。
【点评】
本条内容为新增内容，一个“应”字明确了纳税人强制报告的义务，也明确了报告的时间节点，即办理施工许可证之日起30日内办理项目报告，便于税务机关及时建立项目台账、实施台账管理。
第十二条 主管税务机关应重视纳税人项目开发期间的会计核算工作，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，辅导纳税人根据清算要求合理归集收入、成本、费用。
【点评】
该条要求财务人员应重视会计核算工作，当企业存在多个分期或者多项目开发时，应科学设置账套、合理归集成本、费用。
本次增加了“第三章 预征管理”内容，明确了预售(销售)商品房的报告制度以及需要报送的信息。
第十五条 房地产开发企业转让自行开发的房地产项目的，按以下方式确认土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征计征依据=预收款÷(1+增值税适用税率或征收率)
适用一般计税方法的，按照适用税率计算;适用简易计税方法的，按照征收率计算。
【点评】
本条明确了广东省的土地增值税预征计征依据;征求意见稿并没有按照《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第一条规定，采用其推荐的方法：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
反而采用了广州税务局发布的穗税函〔2016〕188号文件的方法，经验表明，同等预售收入下，188号文件中计征金额将低于总局方法金额，在当前房地产下行的环境下，有利于减轻企业的预征税款负担。
第十六条 土地增值税以发改部门审批(备案)的房地产开发项目为单位进行清算。对同一个发改立项审批(备案)的项目，分期进行开发的，以分期项目为单位进行清算，具体根据政府规划部门核发的《建设工程规划许可证》所载内容确认。对连续24个月内取得的多份《建设工程规划许可证》，可结合施工、销售(预售)、竣工验收等情况确定清算单位。
经县级以上(含县级)人民政府审批的城市更新、城中村改造等项目，主管税务机关可综合立项批复、规划实施方案等情况合理确定清算单位。
同一个项目既建造普通住宅，又建造其他类型房地产的，应分别计算增值额、增值率，分别清算土地增值税。
【点评】
该条为征求意见稿中重要条款之一，信息量大，影响大：
1.本次征求意见稿明确指出，企业土增税项目清算单位的划分以立项为依据，具体来说，是按照发改委下发的《固定资产投资项目核准证》或《固定资产投资项目备案证》或《项目建设核准意见》依据。
对于分期项目，采用了国内主流的分期方法，以《建设工程规划许可证》为依据。
本次也考虑到了分期合并问题，“对连续24个月内取得的多份《建设工程规划许可证》，可结合施工、销售(预售)、竣工验收等情况确定清算单位。”可以看出，该条款参考借鉴了山东、内蒙古等地合并分期的相关规定。
2.笔者需要提醒的是，征求意见稿第十条规定，企业获得首张房地产开发项目施工许可证之日起30日内办理项目报告，取得土地增值税项目编码。一个项目编码对应一个清算单位。根据笔者的实践经验，清算单位直接影响着项目的土地增值税税负，因此企业办理立项或者分期时，应考虑税负因素，最好提前进行税负测算。
3.由于广东省尤其是大湾区经济发展较快，城市更新项目和旧改项目较多，因此特意增加第二款，明确了相关项目清算单位的确认方法。
(4)第三款明确了广东省(不含深圳)土增税清算按照“二分法”。
第十七条 第二款 对符合本规程第六条规定的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内向主管税务机关提供本规程第十八条要求的资料、办理清算申报手续，并于90日届满次月15日前缴纳土地增值税税款;若清算申报为退税情况，则在土地增值税清算审核结束后，由纳税人在规定期限办理补(退)税手续。
【点评】
征求建议稿与5号公告相比，在“对符合本规程第六条规定的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内向主管税务机关办理清算申报手续”内容过后，增加了“……办理清算申报手续，并于90日届满次月15日前缴纳土地增值税税款”内容。
根据清算流程，税务机关受理审核后，出具书面的《土地增值税清算结论通知书》，纳税人据此申报缴纳应补缴税款或办理退税。
再者，当前房地产企业普遍滞销、资金压力山大，很多企业由于资金问题徘徊在项目烂尾的边缘，继续投资的信心普遍不足。而征求意见稿却要求企业在结论出具之前先缴纳税款，不但有可能成为“压死骆驼的最后一根稻草”，也容易让开发商对当地的营商环境丧失信心，因此建议正式文件中删除该内容。
第十八条 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应提供下列资料：
(二)5.开发土地和新建房及配套设施的成本构成及相关合法有效凭证;拆迁(回迁)合同、勘察设计合同、工程施工合同、监理合同、材料采购合同和相关的预决算报告、工程结算报告、工程施工图、竣工图、工程量清单、设计图、管理人员架构及人员明细等资料。工程造价高于当地扣除项目金额标准的，应向主管税务机关报送造价书面说明等资料。
7.融资情况说明及相关的借款合同、利息结算通知单等资料。
【点评】
1.对于第5点，税务机关清算审核时，要求企业提供佐证成本的各项资料，曾散落至5号公告各处，本次集中到该条中;同时，为了保证开发间接费中人工成本的真实、合法、相关，征求意见稿额外要求企业提交“管理人员架构及人员明细等资料”。
2.对于第7点，5号公告中要求提交融资资料仅仅是融资情况说明，相比而言征求意见稿要提交的资料也更加详尽、具体。
第十八条 (四)纳税人可自愿委托涉税专业服务机构代理申报、审核鉴证;已委托涉税专业服务机构代理申报、审核鉴证的纳税人，应报送涉税专业服务机构出具的报告。
【点评】
该条款仍然保留，明确了土地增值税清算鉴证非法定业务，企业可以根据需要自行委托中介机构代为办理。
第二十一条 审核收入情况时，……
对纳税人转让房地产成交价格明显偏低且无正当理由的，按本规程第二十二条第(一)项规定确定其收入。
前述正当理由一般包括：
(一)人民法院判决或裁定确定转让价格的;
(二)司法拍卖确定成交价格的;
(三)县级以上人民政府或政府主管部门确定转让价格的;
(四)税务机关认可的其他情形。
【点评】
1.本次列举了房地产成交价格明显偏低但有无正当理由的4种情形，笔者认为还可以考虑增加以下两种情形：
第一种，“公开竞拍确定确定成交价格的”，不能因为广东曾出现过“德发案”而对公开拍卖讳莫如深，毕竟公开拍卖是一种法定形式，目前房地产企业为了维系企业正常运转，忍痛割爱低价拍卖大宗物业或股权以换取现金流入的企业也不少见，如2024年3月30日万达与中东资本的联姻即是如此。
第二种，“拆迁还房”两种情形。也许有读者说，按照国税函〔2010〕220号文件第六条规定，拆迁安置业务不是确认收入的同时还要确认成本吗?不是收入越高越好吗?
其实不然，笔者在《房地产全流程税收筹划与风险应对》(牛鲁鹏，中国法制出版社，2023年12月15日出版)第94—96页进行了详细解释，在此不再赘述。
2.对纳税人转让房地产成交价格明显偏低且无正当理由的，本次参照国税发[2006]187号第三条第(一)款规定确认收入，不再按照5号公告中“按该项目同期同类房地产的平均价格或评估价值”直接确定其收入。
第二十四条 纳税人办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证资料不符合清算要求或不实的，应按主管税务机关要求提供情况说明和佐证资料。主管税务机关应充分听取纳税人的意见，对纳税人提供的事实、证据予以复核，必要时引用工程造价机构或专业人员意见，经集体审议后，认为事实不清、证据不足的，参照土地增值税扣除项目金额标准据以计算扣除。
【点评】
和5号公告相比，征求意见稿删除了两个地方：
1.“主管税务机关应发出交换意见的税务事项通知书，通知纳税人在收到通知书之日起15日内回复意见、提交证据。”笔者理解为，税务机关将继续听取企业的意见，但是不会再发布书面通知，这样一来，企业可能不如接到书面通知来的重视，从而错失了绝佳的沟通机会。
2.此次征求意见稿删除了“并发出核定征收的税务事项通知书。”有的地方对按照土地增值税扣除项目金额标准计算扣除的方法称为“核定四项成本”或者“小核定”，其实仍然履行的是查账征收程序，但由于企业不了解内在逻辑，最后只能自认倒霉。
例如惠州市惠城区税务局送达的《税务事项通知书》(惠城二税 税通 〔2023〕 723 号)提到的惠州市某实业发展有限公司开发的“**大厦”项目，，该项目普通住宅税负率为2.01%，但由于清算时采用了核定征收率的方式，税务机关根据惠州市地方税务局公告2010年1号《惠州市地方税务局关于调整我市土地增值税预征率和核定征收率的公告》(附件三)“土地增值税核定征收率统一为：普通住宅不低于5%，其他项目不低于6%”，最后按征收率5%补缴了该项目普通住宅的土增税。为了避免其他开发企业重蹈覆辙，牛老师在《房地产全流程税收筹划与风险应对》一书中通过7页的内容对核定征收方法的运用与风险进行了详尽的分析，并给出了应对方案。
第二十五条 审核扣除项目是否符合下列要求：
……
【点评】
该条款是征求意见稿重要条款之一。
1.第(一)、(二)项明确，计入扣除项目金额时，必须实际发生，且取得合法有效凭据，注意，笔者这里并没有使用“发票”一词。
2.第(五)项明确同一项目或者分期中，可以使用可售建筑面积法。地下建筑是否分摊土地成本，应根据受益原则，如果缴纳了则分摊，否则不分摊。
3.第(七)项规定必须引起企业的足够重视，在《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)规定，“第三十六条 对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。”对此，原天津市地方税务局在其公告 2016年第 24 号中就率先要求“各期的清算方式和扣除项目金额的计算分摊方法应保持一致”。这样一来，企业在分期开发时，为了保证整个项目的土增税税负最低，甚至需要在前面的分期中使用多缴纳税款的分摊方法，这就要求财务具备有大格局、大视野，管理层经得起诱惑，具备战略定力。
第二十六条 审核取得国有土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：
……
(三)拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。
【点评】
对比5号公告，第(三)项增加了“对于补偿金额大、明显超出当地政府部门规定的补偿标准或采取大额现金补偿的，应重点审核。”对于现状出让的项目，企业应注意规避风险，避免对钉子户高额补偿，但是最后不能计入土增税扣除项目和所得税税前扣除。
(四)纳税人为取得国有土地使用权，按照土地出让公告、土地出让合同及其变更协议或补充合同、城市更新项目政府批复文件要求，在项目规划用地外建设的公共设施或其他工程发生的支出，是否符合上述文件要求。
【点评】
相比5号公告，红线外成本扣除时，佐证中增加了变更协议或补充合同、政府批复。
(五)按照土地出让合同约定分期缴纳土地出让金而支付的利息，作为支付的土地出让金额扣除。
【点评】
大家知道，在2020年至2023年度，房地产企业曾一度经历至暗时刻，各地土地纷纷流拍。为了避免土地出让收入下降，地方政府纷纷发文提出可以协商分期缴纳土地出让金。这种情形下就产生了分期利息，之前已经陆续有海南、山东(含青岛)、厦门、内蒙古等省市允许分期利息计入土地价款。但需要提示注意的是，(1)分期利息需要缴纳契税，(2)分期利息不同于延期付款利息。
(六)纳税人取得国有土地使用权环节缴纳的契税、印花税、办证费以及按照《中华人民共和国拍卖法》规定交纳的拍卖佣金等，计入“按国家统一规定交纳的有关费用”，作为取得国有土地使用权的成本扣除。
【点评】
拍卖佣金能否计入土地价款，一直存在争议，之前只有海南敢吃螃蟹，这次广东也“敢为天下先”，点赞!
这里的印花税，是指土地出让的印花税，如果是转让房地产环节产生的印花税，见第三十四条分析。
第二十八条 审核公共配套设施费时应当重点关注：
……
(四)利用地下人防设施建造的车位，是否按照以下方式处理：建成后无偿移交给政府的，其成本、费用予以扣除;房屋网签备案合同或补充协议约定人防车位归属全体业主所有，且已在小区内公示的，其成本、费用予以扣除;有偿转让且能办理权属转移登记手续的，应计算收入，并准予扣除成本、费用;不能办理权属转移登记手续的，不计算收入，不予扣除相应成本、费用。
不能办理权属转移登记手续的人防车位，其建筑面积按照测绘报告文件、人防设施竣工验收备案文件的顺序确定，其不予扣除的成本按照建筑面积比例在不含户内装修、高档外立面费用的建筑安装工程费中计算。不予扣除的成本=人防车位建筑面积/清算单位总建筑面积×不含户内装修、高档外立面费用的建筑安装工程费。
【点评】
对比5号公告，第(四)项有两处修改：
增加了“房屋网签备案合同或补充协议约定人防车位归属全体业主所有，且已在小区内公示的，其成本、费用予以扣除;”
既没有约定归属全体业主所有，也没有办理权属登记的人防车位，应视同自持面积保留成本，成本分摊时，仅保留不含户内装修、高档外立面费用的建筑安装工程费，与5号公告对比，这样一来，户内装修、高档外立面费用可以更多的向地上建筑分摊，从而可以降低企业税负。
第三十四条 与转让房地产有关税金的审核。
应当确认与转让房地产有关税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定。根据会计制度规定，纳税人缴纳的印花税列入“管理费用”科目核算的，按照房地产开发费用的有关规定扣除，列入“税金及附加”科目核算的，计入“与转让房地产有关税金”予以扣除。纳税人缴纳的地方教育附加可计入“与转让房地产有关税金”予以扣除。对不属于清算范围或者不属于转让房地产缴纳的税金及附加，不应作为清算扣除项目。
【点评】
1.《关于印发<增值税会计处理规定>的通知》(财会〔2016〕22号)规定：“全面试行营业税改征增值税后，“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，该科目核算企业经营活动发生的消费税、城市维护建设税、资源税、教育费附加及房产税、城镇土地使用税、车船税、印花税等相关税费;利润表中的“营业税金及附加”项目调整为“税金及附加”项目。”
因此建议企业将销售房地产的印花税列入“税金及附加”科目核算，以便能够计入土增税扣除项目。
2.征求意见稿明确地方教育附加，可计入“与转让房地产有关税金”予以扣除。
3.土增税清算时，征求意见稿规定广东(不含深圳)按照“两分法”，但是销售不同开发产品时，其增值税对应的附加税却裹挟在一起，为了准确分摊，征求意见稿明确按照收入占比分摊。
第三十五条 纳税人整体购买未竣工房地产开发项目(在建工程)、投入资金继续建设后转让的，其扣除项目包括：
(一)取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用;
(二)继续开发建设项目发生的成本;
(三)房地产开发费用;
(四)与转让房地产有关的税金;
(五)国家规定的其他扣除项目。
以上房地产开发费用和国家规定的其他扣除项目的计算扣除基数包括上述第一项、第二项的金额。
【点评】
近年来，我国房地产业之所以高速发展，一个重要的原因是“高周转、滚动开发”，
但当前由于经济形势下行，投资者对房地产信心不足，所以房地产出现了滞销的局面，由于去化慢、资金周转不畅，进而导致部分中大型房地产企业出现了项目烂尾。
房地产企业处置烂尾项目时，由于投资额已经达到总投资额的25%，因此可以产生的开发成本加计扣除，俗称前手加计扣除。
但本征求意见稿规定，企业对收购的项目清算土增税时，可以对支付的买价加计扣除(后手加计扣除)。
笔者从事房地产税务16年，长期研究土增税，可以说有一定的心得，2012年即以原单位的名义出版过《土地增值税实战与案例精解》，平时也经常给金旭红等房地产培训机构讲授公开课，其中经典课程之一就是《智慧税务下,土增税清算实战与审核应对暨筹划策略》。
根据笔者的了解，目前允许前后手均可以加计扣除的地方已经不多见，主要是厦门(厦门市税务局公告2023年第1号)。
第三十六条 主管税务机关应在项目清算受理之日起90日内作出清算审核结论;确有困难的，经县(区)级税务局批准，可延期90日完成;确有特殊情况的，经地级以上市税务局批准，可再延期90日完成。
【点评】
征求意见稿规定“第四十四条 土地增值税清算审核期间转让房地产的，按规定预征土地增值税。”换句话说，只有企业取得清算结论后，再销售才属于尾盘，才不需要预缴土增税。相比5号公告，清算审核期从180天降为90天，对于低增值项目，属于利好消息。
第三十七条 税务机关启动清算审核后，因不可抗力，或出现公检法及纪检监察部门因立案检查而调取纳税人账簿凭证等资料、纳税人因存在重大偷逃税嫌疑而被移交稽查部门处理等情形，导致税务机关无法在规定期限内完成审核的，可以中止清算审核。中止情形消失后，税务机关应恢复清算审核。中止期间不计入清算审核期限。
【点评】
属于新增加条款，明确中止期间不计入清算审核期限。
第三十八条 土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将清算审核结论通知纳税人，纳税人应在收到通知书之日起30日内办理更正申报和补(退)税事宜，清算审核结论确认的应补缴税额超过纳税人按照本规程第十七条规定清算申报的部分，在上述规定期限内更正申报并补缴税款的，不予加收滞纳金。
【点评】
明确企业办理更正申报和补(退)税的时限，期限内不计滞纳金。
第四十条 符合第三十九条核定征收条件的，税务机关集体审议后，发出核定征收的税务事项通知书，开展土地增值税核定征收核查，通过向自然资源部门查询项目土地价格、参照当地扣除项目金额标准、同期同类型房地产销售价格等对项目情况进行评估计算，同一个项目既建造普通住宅，又建造其他类型房地产的，应分别核定应纳税额、确定核定征收率，经集体审议后发出清算审核结论通知书。核定征收情况应报上一级税务机关备案。
【点评】
本条明确了两点：1.此处的“核定征收”属于核定征收率，而非固定税率。2.从内容看，核定征收率模式下，履行的是查账征收程序，这一点前文已经介绍。
第四十一条 对进入破产清算程序、纳税人走逃、被列入非正常户等原因的房地产项目，难以按照本规程第四十条规定核定应纳税额的，可参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，向地级以上市税务局报备后，按核定征收率方式核定征收土地增值税。
【点评】
本条明确了特殊项目的土增税征收方式。
第四十二条 对于采用核定方式征收土地增值税的，不适用土地增值税普通标准住宅免征政策，普通住宅核定征收率不低于5%，其他类型房地产核定征收率不低于5.5%。
第四十四条 土地增值税清算审核期间转让房地产的，按规定预征土地增值税。税务机关出具清算审核结论后，纳税人按照清算后再转让的规定汇总申报缴纳土地增值税，多退少补。纳税人收到交换意见税务事项通知书5日内，也可提出一并纳入土地增值税清算收入申报缴纳土地增值税，多退少补。
【点评】
本条显示，税务机关出具正式清算审核定论前，将会出具《交换意见税务事项通知书》，可以有效减少税企争议，值得全国推广。
第四十五条 纳税人按规定办理土地增值税纳税申报时，扣除项目金额按清算审核确定的各房地产类型单位建筑面积成本费用乘以尾盘销售面积计算。
各房地产类型单位建筑面积成本费用=各房地产类型清算时的扣除项目总金额÷各房地产类型清算的总建筑面积
对采用核定征收率进行清算的开发项目，在进行尾盘申报时应按清算审核确定的各类型房地产的核定征收率计算申报应纳的土地增值税。
【点评】
本条再次提示，“一清定终身”，即清算时确定的单位成本，将始终伴随项目尾盘的销售，因此在清算前，企业应尽量取得每期应取得的全部成本、费用票据。
另外需要补充的是，如果企业采用核定征收率，将从一而终;项目分为多期开发的，征收方式从一而终。因此，企业在确定征收方式时一定要慎之又慎。
总之，国家税务总局广东省税务局发布的《土地增值税清算管理规程》修改内容之多、之重要，至少影响相关企业五年，经济下行，开源不易，税收合理规划为先。
